Domain 在其 6 月份的房地产报告开头提出了一个广泛而大胆的声明：2019 年剩余时间内，各大首府城市的房价平均将趋于平稳，随后在 2020 年略有回升并开始上行。这在很大程度上符合其他市场观察者的预期，也符合我们一直观察到的市场情绪（尽管我们从不喜欢仅凭“感觉”做出重大判断）。
由于今年年初的市场表现低于预期，Domain 下调了之前的预测，这归因于金融服务行业皇家委员会调查的持续影响、经济逆风以及大选和宏观经济的不确定性。我们对该报告进行了详细解读，内容非常值得一读。
为什么明年会出现好转？
在过去的几个月里，已经发生了一些重大变化（还有一些即将到来），这些变化对房地产市场来说是利好消息——Domain 和其他机构一样，也敏锐地察觉到了这一点。
利率
资金成本正在降低，抵押贷款利率正在下降，人们获得购买首套房或投资性房产所需的融资变得越来越容易。
APRA 贷款规则
今年 5 月，澳大利亚审慎监管局 (APRA) 更改了有关贷款偿付能力的评估标准。此前，贷款机构需评估借款人是否具备以 7% 的利率偿还贷款的能力（无论其实际利率如何），而现在建议按实际利率加 2.5% 的缓冲利率来评估。因此，随着利率持续下降，被认为有能力履行还款义务的人数将会增加。这将向新进入者开放住房市场，而在不考虑供应因素的情况下，需求的增加往往会对价格产生单一的影响。
大选与新政策
联邦大选缓解了许多围绕住房问题的不确定性，特别是在负扣税方面。缓解房地产投资者的担忧并锁定未来几年的确定性，应有助于解决住房市场的一些潜在动荡，并有助于在清盘率和价格停止下跌后巩固价格底线（可能比原本的水平更高）。
首府城市
在分析房价变动时，我们的注意力往往集中在首府城市，这是理所当然的——因为那里居住着我们的大部分人口。在全澳范围内，Domain 预测到今年年底房价将增长 1%（我们倾向于将其视为舍入误差——姑且称之为持平），并在 2020 年全年增长 2-4%。未来几个月可能会有轻微的低迷，但 Domain 认为，到今年年底，我们应该会看到 2019 年整体房价表现持平至正增长。以下是各首府城市的详细数据：
悉尼
独立屋：
2019 年 – 2%
2020 年 – 最高 5%
公寓：
2019 年 – 2%
2020 年 – 最高 4%
墨尔本
独立屋：
2019 年 – 1%
2020 年 – 最高 3%
公寓：
2019 年 – 1%
2020 年 – 最高 2%
布里斯班
独立屋：
2019 年 – 1%
2020 年 – 最高 5%
公寓：
2019 年 – 0%
2020 年 – 最高 2%
有趣的是，Domain 预测布里斯班的公寓价格在 2019 年和 2020 年可能出现零增长——明年最高增长 2%。另一方面，独立屋的前景则非常乐观。
珀斯
独立屋：
2019 年 – 0%
2020 年 – 最高 2%
公寓：
2019 年 – 0%
2020 年 – 最高 2%
阿德莱德
独立屋：
2019 年 – 1%
2020 年 – 最高 3%
公寓：
2019 年 – 2%
2020 年 – 最高 3%
霍巴特
独立屋：
2019 年 – 0%
2020 年 – 最高 4%
公寓：
2019 年 – 2%
2020 年 – 最高 5%
看到霍巴特今年独立屋价格的预测比悉尼或墨尔本更平稳，这非常有趣。Domain 在此将理由重点放在了供应量的增加上。
堪培拉
独立屋：
2019 年 – 2%
2020 年 – 最高 6%
公寓：
2019 年 – 1%
2020 年 – 最高 3%
一些警示
Domain 在报告的最后列出了其价格预测面临的一些风险。上行风险包括投资者情绪的回升强于预期、失业率大幅下降（结合降息）带动工资和投资增加，以及意外的降息。
Domain 概述的下行风险包括全球增长低于预期（可能由贸易战升级驱动），以及由于建筑业低迷可能导致的失业率上升——这在某种程度上是双重打击。此外，投资者情绪可能不会像预期的那样对 6 月的降息以及预测的 7/8 月降息做出反应，从而导致价格比预期更平稳或反弹延迟。
大局观
我们正面临着有趣的未来，但基本面相当健康。除零售业外，澳大利亚大部分经济领域都在以适度的速度稳步前行。房地产市场并非在暴跌，而是在回调。随着借贷成本在 2019 年底前变得更加低廉，我们可以预见会有更多资金继续流入市场。综合考虑，现在是入市的绝佳时机。
